Arroios a renascer da decadência: do "boom" do AL aos imóveis de luxo

O idealista/news foi ver o que mudou e o que ainda vai mudar entre o Martim Moniz e o Areeiro, e em particular no Largo do Intendente Pina Manique. Em pleno centro de Lisboa, descobriu que estão a nascer projetos habitacionais de luxo naquela que já foi considerada uma das zonas mais problemáticas da capital. E encontrou também uma localização que ganha cada vez maior apetência para o Alojamento Local (AL) e que pretende cativar o turismo e a cultura.

AL requalifica Intendente

Quando o atual primeiro-ministro, António Costa, decidiu instalar o seu gabinete de então presidente da Câmara Municipal de Lisboa no Intendente - o que aconteceu entre abril de 2011 e março de 2014 - tudo começou a mudar nesta parte da cidade.

“Houve, em 2011, vontade política de mudar a zona do Intendente. Dessa requalificação urbana, resultaram várias consequências, entre as quais, o desenvolvimento da atividade do AL e a consequente recuperação de imóveis, muitos deles vagos, inabitados e em condições precárias”, explica Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP).

Não é, pois, de estranhar, que no Intendente esteja-se a assistir ao que se pode chamar de 'boom' do negócio das casas para turistas. Mais…, de acordo com Eduardo Miranda, esta zona é um bom exemplo de “como o AL integrado numa política urbana pode ajudar na requalificação de zonas da cidade que estavam anteriormente degradadas: diversidade da oferta, reabilitação urbana, efeito multiplicador de outras atividades, segurança e contributo para o desenvolvimento local”.

Em agosto de 2018, a diária média anual no mercado de AL em Lisboa situou-se nos 101,9 euros. Olhando em particular para a zona do Intendente verifica-se que esse valor atingiu os 97,2 euros, segundo o Confidencial Imobiliário.

Mas para o presidente da ALEP, o alojamento local é uma “realidade nova e ainda há muita informação desfasada da realidade”. Neste sentido, na sua opinião, a “média tem de ser feita de acordo com a tipologia do imóvel e não de forma geral”. E contextualiza: “Se uma pessoa come muito e a outra nada, a média geral diz que ambas as pessoas comeram razoavelmente bem.

Assim, no seu entender, tem pouca utilidade dizer que a média de Lisboa é cerca de 102 euros e que no Intendente é um pouco mais baixa: tanto uma “média” como outra podem ser enganadoras, dependendo sempre do perfil médio da tipologia da região. Por exemplo, a diária para um T1 em Lisboa – a tipologia mais comum na cidade - é cerca de 60 euros”.

“Hospital do Desterro” abre em 2019

E por falar em AL, esta vai ser uma vertente importante do projeto de reconversão do antigo Hospital do Desterro num inovador Polo Cultural, localizado na Avenida Almirante Reis. Mas há mais. Vai ter uma vertente habitacional, turística, comercial, cultural, holística (medicinas alternativas) e espaços verdes (incluindo hortas).

Em 2013, pela mão da Invest Lisboa (Agência de Promoção Económica e de Captação de Investimentos de Lisboa) foi assinado um protocolo entre a Estamo - empresa que gere o património imobiliário do Estado e proprietária do edifício-, a MainSide Investments, que vai levar a cabo este novo polo bem como a sua concessão por 10 anos, e a Câmara Municipal de Lisboa; mas até à data têm tido sucessivos os atrasos e reformulações do projeto.

Em declarações ao idealista/news, Susana Pais, coordenadora do projeto, afirmou que, de uma forma geral, “desde a sua génese já sofreu algumas alterações, sobretudo porque tendo em consideração o período alargado entre a discussão, negociação e esta última fase de implementação passaram-se alguns anos”.

Se por um lado, “foi um pouco frustrante”, por outro “permitiu uma melhor maturação sobre o conceito do projeto e, naturalmente, permitiu algumas adaptações que consideramos benéficas para a globalidade do projeto e naturalmente para a cidade”. Acrescentando que “um dos contributos que recebemos de forma muito positiva foi do arquiteto Pedro Domingos, que tem trabalhado de forma muito próxima connosco em toda a execução do projeto e que nos tem ajudado a ultrapassar alguns desafios que nos são colocados”.

Em relação aos trabalhos alguns já tiveram início, sobretudo de exterior. Ainda que neste momento seja precoce adiantar com datas definitivas, Susana Pais avança que “temos a pretensão de abrir portas no terceiro trimestre de 2019 talvez com um arranque parcial, dependendo obviamente da evolução das obras de adaptação do espaço”.

Uma das componentes fortes deste projeto terá o foco na recuperação da história do edifício, que remonta ao período de ocupação da Ordem de Cister. A MainSide Investments revela ao idealista/news que vai existir “uma área de alojamento que se foca nesse tipo de ocupação (AL)”, mas escusa-se a dar mais detalhes "para ser surpresa!”. Em paralelo, vai existir também um tipo de “alojamento mais aberto com ocupação na íntegra de uma grande nave, com espírito um pouco mais descontraído e mais aberto”.

Acima de tudo, “este projeto pretende abrir o edificado - que em termos de arquitetura é magnifico - à cidade, para que todos possam usufruir dele e ao invés de ser um espaço recolhido em si mesmo, pretendemos integrá-lo na cidade e às comunidades locais que têm um papel fundamental no sucesso deste projeto, mantendo a sua génese e história como parte integrante, como aliás tentamos sempre fazer com todos os nosso projetos e preservando a sua memória coletiva”, salienta.

Em paralelo, Susana Pais destaca ainda que “teremos várias áreas de negócio que funcionarão como complemento, mas que, à semelhança de outros projetos que temos desenvolvido, como seja a Pensão Amor, LxFactory (entretanto vendida conforme noticiado pelo idealista/news) ou Rio Maravilha, primem pela diferença”.

“De uma forma muito sumária o projeto terá estes alicerces, mas creio que até ao fim do ano poderemos avançar com mais detalhes”, conclui a representante da MainSide Investments.

“Ilhas” habitacionais para ricos

Não obstante esta evidência do AL e também dos movimentos civis a reivindicar habitação para todos, a preços acessíveis e contra a especulação imobiliária, como foi aquele que se verificou em setembro deste ano e que teve como ponto de encontro o Intendente, a realidade é que os empreendimentos de luxo estão a despontar nesta zona de Lisboa.

A Rockbuilding tem neste largo a seu cargo as obras de recuperação, já em curso, do designado Largo Intendente 57, um edifício imponente pré-pombalino cujo projeto de arquitetura é da responsabilidade de Ana Cottinelli Telmo Monteiro da Costa e desenvolvido pelo atelier Ana Costa – Arquitetura e Design.

O mesmo vai ser convertido em habitação e comércio, representou um investimento de 14 milhões de euros e deverá estar concluído em 2019.

Pertencente à promotora Square View está distribuído por seis pisos com 51 apartamentos de tipologias T0 Duplex, T1 e T2, com áreas brutas que variam entre 50 e os 170 metros quadrados (m2), e um jardim vertical de 577 m2.

À data deste artigo estava em comercialização 2 T0 com preços entre os 350.000 euros e os 470.000 euros, dos quais 1 já está vendido e 1 reservado; 16 apartamentos T1 estão vendidos e o único disponível tem o preço de 425.000 euros; ao todo estão também 12 apartamentos T1+1 vendidos, 1 reservado e os disponíveis variam entre 465.000 euros e 525.000 euros; nos T2 há 7 apartamentos vendidos, 3 reservados e apenas 1 para venda no valor de 595.000 euros; e o único T2+1 está apreçado em 770.000 euros. Refira-se ainda que duas lojas já se encontram vendidas e a terceira tem na etiqueta o valor de 290.000 euros.

Tendo em conta os preços/m2 médios no bairro de Arroios, avançados pelo Confidencial Imobiliário no 1º Trimestre de 2018, que eram de 1.330 euros no segmento baixo, 2.501 euros no médio baixo, 3.112 euros no médio, 3.768 euros no médio alto e 4.773 euros no alto, quer parecer que os preços acima mencionados estão bem acima da bitola habitualmente praticada neste bairro.

Já a Vogue Homes tem em carteira o edifício Intendente 48 que começou por ser o palácio do Intendente Pina Manique e que mais recentemente albergava, desde 1933, o Sport Club Intendente. Com projeto do gabinete Ana Costa Arquitectos, segundo o site do promotor, “visa a reabilitação e construção de novo edifício em local público”. Este edifício de luxo encontra-se, por agora, emparedado.

Entre as fontes ouvidas pelo idealista/news, há quem pense que, mais uma vez, está-se a criar “ilhas” habitacionais dentro dos bairros só para ricos. Mas também há quem considere que, aqui, poderá estar-se a perder a oportunidade imobiliária iniciada no Largo do Intendente e que deveria estender-se às ruas circundantes.

Portvgália’s Plaza em fase de licenciamento

Se o Largo do Intendente está cada vez mais vibrante e de “cara lavada” as ruas circundantes ainda têm muito espaço para mudanças. O idealista/news fez o percurso desde o Martim Moniz até ao Areeiro e foram poucos os tapumes que encontrou e poucos os edifícios que vão ser recuperados num tecido urbano claramente a precisar de ser reanimado.

Há, no entanto, edifícios fechados ou terrenos, alguns deles até de grandes dimensões, cujas futuras obras, a materializarem-se, poderão fazer ressuscitar esta zona.

O Portvgália’s Plaza, no quarteirão da Portugália, é um desses projetos. Localizado na interseção da Avenida Almirante Reis, Rua Marques da Silva, Rua António Pedro e Rua Pascoal de Melo, pertence ao Fundo Sete Colinas gerido pela SILVIP e pertencente a um fundo alemão.

No encontro “Pensar Lisboa” promovido pela Essentia - empresa que vai desenvolver este projeto -, o CEO José Gil Duarte avançou que “encontra-se em fase de licenciamento” e que em breve haverá novidades.

De autoria do gabinete ARX Portugal Arquitectos é composto por seis blocos, nos quais está inserida a reabilitação do antigo edifício da Fábrica da Cerveja e do restaurante Portugália, e os restantes cinco correspondem a construção nova.Presente também neste evento, o arquiteto José Mateus adiantou que este projeto “contribui para uma ideia de bairro”, sendo, como tal, “multiprogramático”.

Este mega projeto será composto por habitação (alguns apartamentos terão cobertura ajardinada e piscina), residências para idosos, residências para estudantes, co-living, escritórios, espaços comerciais e de restauração, supermercado, área tecnológica e estacionamento. 

Para o rooftop está programado um lounge bar. Nos espaços exteriores a intervenção passa por estruturas horizontais e verticais de água e vegetação, destacando-se que os cabos suspensos do antigo elétrico vão ganhar nova vida enquanto apoio à iluminação e ao crescimento da vegetação.

No mesmo evento, o arquiteto José Mateus fez a ressalva para o fato de que “inicialmente este projeto era de maiores dimensões” em relação ao atual e que agora “foram introduzidas áreas maiores de passeios e espaços públicos”. Salientou ainda que derivado da natureza deste projeto, “é natural que leve o seu tempo a ser apreciado na Câmara”.

Mais novidades

Na esquina entre a Travessa do Cidadão João Gonçalves com a Rua dos Anjos vai nascer a nova unidade da BE Lisbon Hostel Intendente que deverá estar concluída no final de 2018. Esta é a segunda da marca a nascer na capital. Num futuro próximo vão juntar-se mais cinco novas unidades que vão ser lançadas nas zonas das Laranjeiras, Olaias, Arroios, Cacilhas e Clérigos.

Na Rua da Palma existe um prédio para venda com projeto aprovado para hotel e há também uma loja com uma área bruta de construção de 418.00m2 que vai ser transformada pela mão do conceituado arquiteto Regino Cruz. Na Almirante Reis nº 67existe outro edifício à espera de licenciamento e cuja obra vai ser desenvolvida pelo Grupo Casais.

No seu conjunto, quando tudo estiver pronto, seguramente esta já não será a mesma zona decandente de antes, nem mesmo a que agora vemos mais limpa e moderna.




Fonte: site Idealista - https://www.idealista.pt/news/financas/investimentos/2018/10/30/37794-arroios-a-renascer-da-decadencia-do-boom-do-al-aos-imoveis-de-luxo#xts=410875&xtor=EPR-31-%5Bresumo_20181102%5D-20181102-%5Bm-01-titular-node_37794%5D-27037011@3