Banco de Portugal alerta para o risco de correção em baixa dos preços das casas devido à pandemia

O mercado imobiliário tem conseguido resistir à crise pandémica, sendo as baixas taxas de juro e as moratórias aos empréstimos no crédito bancário as principais razões que contribuem para esta situação. No entanto, “apesar dos preços de venda do imobiliário residencial terem mostrado até agora resiliência, persistem riscos de uma correção em baixa, em particular a sobrevalorização dos preços em alguns segmentos e em algumas localizações, identificadas desde 2018”, considera Ana Paula Serra, administradora do Banco de Portugal (BdP).

Intervindo na sessão de abertura do evento da VIII Semana de Reabilitação Urbana do Porto - que se iniciou ontem (dia 24 novembro de 2020) e termina amanhã - , a responsável alertou que “este risco será particularmente relevante, caso se assista ao prolongar da crise pandémica, com impacto na procura, tanto dos residentes, como da atividade turística”. Organizada pela Vida Imobiliária e pela Promevi, a Semana de Reabilitação Urbana conta com o apoio da Câmara do Porto e tem o idealista como portal oficial. Este ano o evento tem como palco o edifício dos Paços do Concelho e plateia online.

Moratórias mitigaram “vendas com desconto”

A responsável do BdP destacou que, até este momento, não se verificou um aumento muito significativo na oferta de habitações para venda, o que poderia levar à quebra dos preços. Na sua opinião, “a menor pressão de venda poderá estar associada também às moratórias de crédito, que ao mitigarem as dificuldades de liquidez reduzem, pelo menos, no curto prazo, a entrada das novas habitações no mercado ou a celebração de vendas com desconto”.

Já em relação aos segmentos comercial e de escritórios, entende que “os riscos associados a uma queda abrupta dos preços serão inferiores, tendo em conta o seu comportamento no periodo anterior à crise pandémica”.

Ainda assim deixa o aviso de que a pandemia e os novos períodos de confinamento “têm penalizado este mercado e continuarão a pressionar o valor destes ativos”, admitindo, por isso, que poderão existir “alterações estruturais neste mercado, devido à mudança dos hábitos de comércio e também de presença nos escritórios”.

Isto porque, detalha Ana Paula Serra, “poderá verificar-se a redução ou a alterações nas características da procura dos espaços de escritórios e de retalho, com impacto na rentabilidade dos investimentos, devido ao valor das rendas”.

Poupanças podem ser canalizadas para o imobiliário

Para a responsável do regulador do sistema financeiro há, no entanto, “alguns aspetos positivos da crise que poderão contribuir para a resiliência do mercado imobiliário e até para a sua recuperação nos próximos tempos”.

O primeiro fator tem a ver com o aumento de poupança das famílias. De acordo com os dados dos BdP, no primeiro semestre de 2020 verificou-se uma subida de poupança dos particulares para 9% do PIB, face a 3,3%, no período homólogo. Estas poupanças - que se têm refletido no aumento dos depósitos de particulares nos bancos - totalizavam 158 mil milhões de euros, no final de setembro.

Explicando que este reforço “ocorreu por motivos de precaução, com o contributo também das moratórias e, eventualmente, possa vir reverter-se com o seu final”, Ana Paula Serra antecipa que, “no curto e médio prazo, poderá haver poupanças que possam ser canalizadas para o mercado imobiliário”.

O segundo aspeto tem a ver a com a taxas baixas de juro e com o comportamento positivo dos investidores institucionais como seguradoras, fundos de pensões e fundos de investimento.

Construção em desaceleração no terceiro trimestre

Nas projeções do BdP para a economia portuguesa, divulgada em outubro, é apontada uma queda do PIB para o segundo semestre deste ano com uma variação homóloga negativa de -6,8%, assente sobretudo na recuperação do consumo privado e nas exportações. Embora, “subjacente a este cenário esteja uma recuperação muito lenta do setor do turismo e dos serviços”, denota-se contudo, “alguma desaceleração no setor da construção”, que como se sabe, “registou um comportamento positivo [na primeira fase da pandemia] face à generalidade dos setores”.

Quantos aos impactos da pandemia da Covid-19 no setor imobiliário, Ana Paula Serra apontou o papel que desempenhou o BCE, uma vez que, no seu entender, “permitiu, que apesar do risco de crédito decorrente da deterioração da atividade económica, não houvesse alteração às condições de financiamento por parte dos bancos”.

Ainda assim, se for analisado o comportamento pós-pandemia verifica-se "uma ligeira quebra no valor dos novos empréstimos, refletindo-se, sobretudo, no segundo trimestre, no número e valor das transações de imóveis”.

Se forem comparadas as operações de empréstimos – para empresas e consumo – no periodo entre março e setembro, face ao mesmo periodo de 2019, verifica-se um aumento de 15%. O que prova, na sua opinião, que os bancos deram um contributo positivo, embora alerte também para o peso “das moratórias de crédito e juro e das garantias do Estado”.

“Acreditamos que este tempo que foi dado às famílias e empresas foi importante para amortecer o choque da crise e permitir que muitas empresas recuperem”, rematou a responsável do BdP.