Casas: euforia dos preços é para continuar em 2020

O mercado imobiliário em Portugal continua a fazer soar alarmes. Os preços das casas vão voltar a subir no próximo ano e o Banco de Portugal (BdP) já admitiu que os valores estão sobrevalorizados, sobretudo à boleia dos não residentes - uma tendência que tem sido cada vez mais relevante nos últimos anos.

Para a agência de notação financeira Moody’s, não há dúvidas: os preços dos imóveis deverão subir 4% já em 2020, colocando Portugal entre os cinco países onde os preços da habitação vão aumentar mais. Depois de ter previsto, no ano passado, uma subida na ordem dos 8%, agora reviu em baixa esse crescimento. “Vai existir uma forte subida do preço da habitação, embora inferior à verificada nos últimos anos”, refere o relatório.

Em causa, segundo a Moody’s, poderá estar uma quebra nos empréstimos concedidos pela banca para a habitação, o que poderá influenciar este abrandamento dos valores. Ainda assim, admite que a confiança dos consumidores “vai continuar robusta”, o que leva a manter esta tendência de compra.

A verdade é que Portugal não é um caso isolado. Entre os países europeus onde os preços mais vão subir, Espanha surge no topo da tabela, com uma subida prevista de 5,5%, à frente da Irlanda (4,5%), Holanda (4,5%) e Alemanha (4%). As subidas mais baixas vão acontecer em França (2,5%) e no Reino Unido (0,7%). Já em Itália, por sua vez, a Moody’s prevê que os preços se mantenham ao mesmo nível.

Este cenário inquieta o BdP, que admite no seu relatório de estabilidade financeira que “nos trimestres mais recentes, os preços do imobiliário residencial mantiveram a trajetória de crescimento, o que continua a traduzir-se numa sobrevalorização no mercado em termos agregados”, sobretudo devido à elevada procura por estrangeiros e à dinâmica do turismo.

Regulador atento

Apesar da sobrevalorização do mercado imobiliário residencial, a entidade liderada por Carlos Costa admite que o comportamento não é igual entre todas as regiões de Portugal e garante que continua a assistir-se à queda do stock de crédito à habitação acumulado nos balanços dos bancos. Feitas as contas, as transações imobiliárias financiadas com crédito bancário interno continuam em torno de 40% do total. No relatório de estabilidade financeira, o supervisor diz que “no segundo trimestre de 2019, os preços da habitação apresentaram uma taxa de variação homóloga de 10,1%, em termos nominais, e de 9,1%, em termos reais, o que corresponde a um ligeiro acréscimo face ao último trimestre de 2018”, e conclui que “nos trimestres mais recentes manteve-se a evidência de sobrevalorização no imobiliário residencial”, aconselhando os bancos a ter “particular prudência na realização de operações que tenham ativos desta natureza como garantia, devendo-se adequar os critérios de concessão de crédito ao risco incorrido”.

De acordo com o banco central, a sobrevalorização dos preços do imobiliário é um dos riscos para a estabilidade financeira, uma vez que a atual dinâmica pode “ser interrompida por um conjunto de fatores, como sejam a materialização de eventos de tensão geopolítica e/ou de abrandamento mais acentuado da atividade económica a nível global, que poderão limitar ou reduzir a procura externa dirigida a Portugal, bem como alterações no quadro fiscal nacional sobre o mercado imobiliário”. E de futuro, o regulador espera que as alterações no mercado contribuam para moderar o aumento dos preços. “Em termos prospetivos, espera-se que o abrandamento da atividade económica, a redução na procura de imóveis para alojamento local e o aumento da oferta contribuam para a moderação do crescimento dos preços dos imóveis residenciais em 2019. Contudo, o prolongamento de um ambiente de taxas de juro muito baixas a nível global pode criar incentivos para a sustentação do crescimento dos preços neste mercado”, refere.

No entanto, o banco central defende que os bancos devem ajustar os preços dos novos empréstimos ao risco de crédito dos clientes, com vista a minimizar riscos que possam surgir de futuro.

Expectativas

O certo é que os preços não param de subir. E essa tendência é visível pelos dados que têm vindo a ser revelados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE): nos primeiros seis meses do ano, os valores das casas subiram 10,1% face a igual período do ano passado, com a média do preço por metro quadrado a ultrapassar os mil euros. Lisboa continua a ser a zona mais cara, com um valor mediano por metro quadrado a fixar-se nos 3154 euros - uma subida de 1,4% face ao primeiro trimestre e de 14,6% em comparação com o segundo trimestre do ano passado. Face a dezembro de 2018, os preços subiram 144 euros.

Apesar da euforia, o presidente da APEMIP - Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal acredita numa estabilização dos valores. “Se houver um aumento do stock disponível e se os preços das casas no mercado forem ajustados, as transações continuarão a realizar-se normalmente. Mas com a falta de ativos e com os preços que estão a ser praticados, sobretudo nas principais cidades, é muito difícil avaliar o comportamento do mercado”, diz ao i Luís Lima.

O responsável lembra, no entanto, que tem de existir um reajuste e que “os preços não podem subir até ao céu”, reconhecendo que os potenciais compradores e investidores já começam a recuar, o que faz com que o tempo de permanência dos ativos em carteira aumente, levando a um ajuste dos preços pelos proprietários. Mas deixa uma alerta: “Este é um fenómeno que se concentra nas principais cidades, como Lisboa, Porto e algumas zonas no Algarve. No resto do país, o mercado imobiliário assiste a uma valorização sustentada dos ativos, devido ao aumento da procura influenciado pela descentralização do investimento”.