Investimento em alojamento de estudantes multiplica-se - novo filão do imobiliário em Portugal?

Há cada vez mais investidores interessados no segmento universitário em Portugal. Os projetos multiplicam-se à velocidade da luz, e sobretudo porque a oferta está ainda muito longe da procura real. O setor apresenta um enorme potencial de crescimento – poderá valer mais de 500 milhões dentro de cinco anos. E será que vai mesmo ser o próximo filão do imobiliário em Portugal? Os especialistas contam tudo ao idealista/news.

"Existem hoje vários investidores institucionais com planos para criar carteiras de residencias universitárias incluindo Portugal como alvo", confirma Marta Costa, Head Of Research da Cushman & Wakefield (C&W), detalhando que "o modelo de negócio passa pela compra de um ativo associada a um contrato de exploração (ou arrendamento) com operadores de experiência já demonstrada" e que "a questão da escala é particularmente relevante para os operadores estrangeiros que procuram normalmente projetos de maior dimensão".

No geral a abordagem passa pelas residencias universitárias tradicionais na Europa, essencialmente no Reino Unido, mas pouco frequentes em Portugal. "Mas existem também conceitos mistos que ponderam a convivência com o coliving ou conceitos mais puristas de residencial", aponta.    

Mas o que explica este cada vez mais forte interesse dos investidores? Maria Empis, Head Of Research da JLL, recorda que a consolidação do mercado imobiliário tem levado à “compressão da yields nos setores mais tradicionais”, considerando que é algo que está encaminhar alguns investidores para este tipo de segmentos alternativos, “onde os valores de entrada são mais reduzidos e as rentabilidades são mais apelativas”. Além disso, diz a responsável, “é também uma questão estratégica de diversificação de risco das carteiras”.

Pelas contas da responsável pela área de Research da JLL, o setor pode vir a "valer mais de 500 milhões de euros dentro de cinco anos”, dado o potencial do negócio, uma vez que “ainda há poucas unidades em operação e poucas em construção efetiva”.

O desajuste entre a oferta e a procura é um dos grandes fatores a fazer mover este mercado. Portugal tem cerca de 372.753 alunos matriculados no ensino superior, segundo os dados da PORDATA - mas não tem conseguido dar resposta efetiva ao problema da falta de camas. Para Marta Costa esta “oportunidade existe e deve ser aproveitada”.

“Se considerarmos apenas a oferta existente de residências universitárias (excluindo apartamentos ou quartos), tendo em conta o número de estudantes deslocados em Portugal (estimado em 140.000), a oferta existente responde a menos de 13% da procura potencial”, frisa a responsável da C&W.

Lisboa e Porto ao rubro (mas há mais)

A dinâmica do setor do alojamento universitário é notória, tendo em conta a quantidade de projetos com investimentos de privados no setor. Existem muitos projetos em pipeline para Lisboa e Porto, mas também para outras cidades universitárias - Coimbra, Evóra, Braga ou Aveiro são outros nomes na calha, segundo as consultoras.

Nas duas principais cidades, destacam-se projetos de investimento como o dos austríacos da Milestone em Carcavelos - residência da Universidade Nova tem 122 quartos e abriu em agosto; os da Milestone e da Collegiate (promovida pela Temprano Capital Partners) no Porto (cerca de 800 camas) ou ainda o “Project Tawny”, da Round Hill Capital, também ele na Invicta, e que deverá colocar no mercado mais de 1.000 acomodações para estudantes, na freguesia de Paranhos.

A estes números vão sendo acrescentados outros. Já este mês, março de 2019, a notícia de novos investimentos. Desta vez será a empresa belga Xior a investir cerca de 28 milhões de euros na abertura de duas residências para estudantes, em Lisboa e no Porto, em 2021 e 2022. Ambos os projetos em Portugal serão geridos pelo grupo francês Odalys, segundo o comunicado. A unidade em Lisboa, na Rua Artur Lamas, vai ter 254 camas, e a do Porto, na Rua António Granjo, 420 camas.

Deverá nascer ainda no Porto um Bairro Académico, com carimbo da Federação Académica do Porto e da Santa Casa da Misericórdia, que serão parceiros naquela que será a primeira cooperativa de habitação universitária do país – o protocolo deverá ser assinado a 28 de março de 2019, ainda que não existam datas para o arranque da obra, nem número de camas definido, segundo a Lusa.

Os projetos já conhecidos de privados (e outros em análise) deverão colocar no mercado cerca de 10.000 camas nas duas grandes cidades, nos próximos três anos, segundo as especialistas da JLL e C&W consultadas pelo idealista/news.

Mas há mais cidades na mira dos investidores. Em Coimbra já está a funcionar uma residência privada, a Student Ville (com mais de 70 camas) e em Évora já existe um contrato de concessão entre Universidade de Évora e uma entidade privada para construir e operar uma residência com 350 camas. Vai chamar-se Évora Campus Residence, e será uma residência de casas modelares inspirada nos campus universitários americanos, segundo a notícia avançada pelo Expresso.

De forma global, os investidores procuram sobretudo ativos com "localizações próximas de transportes públicos e das universidades, mas a preços competitivos, deixando por isso de fora as localizações mais centrais", precisam ainda desde a C&W.

Um ainda “não-filão” que fervilha

Ambas as especialistas concordam em não classificar o setor de “novo filão”. Falam de um mercado emergente – ainda que de relativa dimensão-, e com potencial para crescer, mas demarcam-se desse rótulo. Maria Empis, da JLL, lembra que “até há bem pouco tempo Portugal não tinha sequer oferta com a qualidade e standards internacionais que os estudantes atualmente procuram.”

"No início desta vaga de interesse pelo desenvolvimento de residências de estudantes, o foco estava essencialmente em estudantes internacionais. Atualmente verifica-se também procura para o desenvolvimento de projetos dirigidos aos estudantes nacionais", garante a responsável. 

Maris Empis considera que ainda há poucas evidências de negócio de investimento deste tipo de ativo, uma vez que ainda há pouca operação efetiva, mas estima que as taxas rentabilidade (brutas) se situem ente os 6 e 7%.

250 imóveis do Estado ao serviço dos estudantes

O Governo aprovou recentemente um decreto-lei que cria o Plano Nacional de Alojamento Estudantil, um plano de intervenção para requalificar e construir residências e aumentar a oferta de alojamento para estudantes do ensino superior, que prevê a reabilitação de mais de 250 imóveis no país.

Quer isto dizer que num horizonte próximo um quartel, um palácio, um convento, pousadas da juventude, uma escola e até as instalações do Ministério da Educação da Avenida 05 de Outubro, em Lisboa, vão passar, por exemplo, a ser residências universitárias. 

De uma longa lista que surge em anexo ao decreto-lei fazem parte outros edifícios - foram já identificadas dezenas de imóveis em 18 concelhos. O objetivo do Governo é o de criar, até 2023, mais de 11.500 camas para estudantes, e aumentar a oferta já a partir do próximo ano letivo de 2019/2020.




Fonte: site Idealista - https://www.idealista.pt/news/financas/investimentos/2019/03/21/39132-residencias-de-estudantes-podem-valer-mais-de-500-milhoes-dentro-de-5-anos#xts=410875&xtor=EPR-32-%5Bpassa_por_aqui_20190322%5D-20190322-%5Bm-01-titular-node_39132%5D-27037011@3