O luxo não tem preço e a pandemia não contagia a procura de casas excecionais

A Vanguard Properties, promotora imobiliária do milionário francês Claude Berda - que detém o projeto da Comporta com o grupo Amorim -, está a licenciar mais dois projetos prime em Lisboa. O Terraços do Monte, na Graça, promete ser o mais luxuoso edifício contemporâneo da capital. Na Lapa, quer recuperar um palacete do século XIX e criar a residência mais exclusiva da cidade. No entretanto, está a comercializar três empreendimentos também para o segmento alto e com todo o sucesso. É que a pandemia não travou o interesse de nacionais e estrangeiros por imóveis premium em Lisboa. Os atributos mantêm-se intocáveis e a procura continua a superar a oferta. Com isto, os preços apresentam-se resilientes.

Dados fornecidos ao DN/Dinheiro Vivo pela Confidencial Imobiliário (CI) revelam que no ano passado foram aprovados 110 projetos residenciais nas freguesias mais exclusivas de Lisboa, num total de 275 licenciamentos que obtiveram luz verde para serem construídos na cidade, e foram submetidos a licenciamento mais 159 empreendimentos nessas zonas, para um total de 397. Os promotores mostram confiança no mercado e o valor do investimento não parece assustar os compradores.

Na Misericórdia, o preço por metro quadrado atingiu, em 2020, os 9.675 euros - o mais alto na capital, aponta a CI. Santa Maria Maior foi a segunda no ranking das zonas mais caras, com o m² a valer 9.154 euros, seguindo-se Santo António, com um preço de 8.917 euros.
 

Segundo Patrícia Barão, responsável pelo departamento residencial da JLL, regista-se atualmente "alguma estabilização de preços" nos imóveis prime e, com raras exceções, uma subida espoletada pela procura. Miguel Poisson, CEO da imobiliária de luxo Sotheby's Portugal, concorda que "não há sinais de quebra", mas de "estabilidade". O The Wealth Report 2021 da consultora britânica Knight Frank, divulgado na última semana, destaca que Lisboa é uma das poucas cidades do mundo em que o efeito da pandemia não se fará sentir no segmento de luxo, prevendo uma subida de 4% no preço das casas.

Este otimismo contagia os promotores. A Round Hill Capital e a TPG Real Estate Partners estão a desenvolver o projeto Lumino Campo Pequeno, um investimento de 150 milhões de euros que integra a construção de 300 apartamentos, onde o preço mínimo por uma casa está fixado em 330 mil euros. Nada que atemorize os compradores, já que a primeira fase do empreendimento (97 unidades entre T1 e T4) já tem uma taxa de reserva de 70%. A Round Hill adianta mesmo que este projeto é "um sinal do compromisso no investimento a longo prazo em Portugal", porque identifica "fundamentais de investimento atrativos nas classes de ativos" em que atua.

A Infinity Tower, projeto a cargo da Vanguard orçado em 90 milhões e com assinatura do arquiteto Miguel Saraiva, já assegurou a colocação de 55% dos 195 apartamentos do empreendimento junto de portugueses, sul-africanos, britânicos, brasileiros, norte-americanos e até clientes de Hong Kong, revela o CEO, José Cardoso Botelho. Os preços dos apartamentos neste edifício, que reúne um conjunto de comodidades prime, como piscina interior e exterior, ginásio, SPA e sala de cinema, entre outros, vão desde os 300 mil aos 5,2 milhões de euros. No ano passado, a JLL mediou a venda de uma penthouse T5 na Infinity - os apartamentos na cobertura da torre têm um preço entre 4,3 e 5,2 milhões de euros.

Num formato mais exclusivo, o projeto Castilho 203, investimento de 30 milhões também a cargo da Vanguard, já está tomado a 90%. Neste empreendimento de 19 apartamentos T2 e T3, com um conjunto de amenities de luxo e onde se destaca uma penthouse com piscina privativa, os preços oscilam entre os 10 mil e os 30 mil euros o m². Segundo Cardoso Botelho, as residências atraíram compradores portugueses, britânicos, sul-africanos e brasileiros.

Patrícia Barão sublinha que a oferta responde à procura. São "projetos que se dirigem para um segmento específico, em que os clientes procuram peças "únicas" e com pouca repetição, é um nicho de mercado, com uma dinâmica de vendas mais lenta, porque são clientes que não se importam de pagar um preço mais elevado, mas querem todas as garantias de qualidade na sua aquisição", diz.

Com 28 apartamentos disponíveis, o A"Tower, da promotora de Claude Berda, já está tomado em mais de 65%. Já a Vic Properties acaba de anunciar que terminou as obras do Riverside, projeto assinado pelo arquiteto italiano Renzo Piano e cujas casas que já estavam totalmente vendidas ainda antes da conclusão.
 

A incerteza dos preços

Segundo Ricardo Guimarães, diretor da CI, "o mercado premium é um dos segmentos mais orientados para compradores internacionais e por isso foi um dos mais impactados pelas restrições na mobilidade" impostas pela pandemia. Como recorda, no primeiro trimestre de 2020, os preços neste segmento em Lisboa sustentaram os níveis de final de 2019, acima dos 7 mil euros o metro quadrado, mas ao longo do ano perderam fôlego. No centro histórico da capital registou-se uma quebra de 14,4% no segundo semestre de 2020 face à primeira metade do ano.

Os tempos que agora vivemos trazem incertezas e incógnitas ao mercado imobiliário, diz Ricardo Guimarães. "Vai ser difícil manter os níveis de atividade pré-covid, num contexto que volta a ser de afetação global", com o primeiro trimestre do ano marcado por um novo confinamento e por novas restrições às viagens. Ainda assim, Patrícia Barão lembra que "o mercado de luxo foi e será sempre o menos impactado por crises pandémicas", e por isso espera para este ano "um aumento do número de transações, especialmente internacionais", logo que a circulação das pessoas regresse à normalidade. Um pouco à semelhança do que sucedeu no ano passado.

Como recorda, o mercado abrandou com o confinamento imposto no segundo trimestre de 2020, travando um início do ano que apresentava o melhor comportamento de sempre. "A partir do verão, voltámos a sentir aumento na procura e, desde então, notou-se um regresso paulatino do mercado", sublinha. Em 2020, a JLL vendeu imóveis a clientes de 44 nacionalidades. Há, no entanto, novas dinâmicas, refere a consultora. A procura está mais ativa nas zonas centrais e consolidadas de Lisboa, enquanto nas eminentemente turísticas e com restrições ao alojamento local apresentam tendências mais baixas de investimento.